2009年12月20日星期日

【转贴公社】 京城资深烂尾楼奇迹复活 九成咸鱼翻身

北京曾经的烂尾楼又复活了!而且还活得有滋有味?

  12月19日,备受关注的"朝阳首府"项目正式开盘,与此前公布的均价三万五基本接近,该项目287套房源价格从三万到四万不等。在售楼处,众多准业主等待着最终属于自己的选房机会,他们都是在办理了VIP卡之后才有资格站在这儿的,而办理VIP卡的代价是花20万在开发商指定银行开一个自己的账户。据说,有些客户为了选到一个心仪的房源,还办理了不止一张VIP卡。"朝阳首府"是北京近期复活的著名烂尾楼之一,记者在周二去售楼处暗访时,售楼员明确告诉记者,这个房子的产权是61年,而根据记者的粗略计算,这栋已经烂尾12年以上的项目产权应该不超过60年。

  "森豪公寓"的名字对很多住在东城一带的居民来说并不陌生,这个位于朝阳门桥西南侧的高端项目1999年开始预售后,曾经创出当时的销售纪录,住宅和商用部分房价分别达到2500美元/平方米和3500美元/平方米。而贷款银行直到后来案发才发现,有人调动了200多人进行虚假购房,总计从中国银行(4.13,-0.02,-0.48%)北京市分行获取6.45亿元按揭贷款。2002年该项目彻底停工,7年后,这个历经坎坷的烂尾楼,终于经过拍卖后重新盘活――这就是"朝阳首府"的前世今生。

  与很多烂尾项目拼命回避新盘的不光彩历史不同,朝阳首府的售楼员并不介意讲述项目的烂尾历史,记者遇到的销售就这样解释:"正是因为曾经烂尾,所以开发商是通过拍卖得来的项目,成本不高,而且经过了诸多改造,现在才会有这么多准客户。您想想周围的二手房都卖到了两万六七,那我们61年产权的精装修公寓三万多其实很合适了。"重新改造的项目定位为高端公寓和商用,户型面积预计为80
至122平方米的一至两居、155至256平方米的三至四居,精装修的标准是每平方米4000元。

  走马观花烂尾楼

  所谓"烂尾楼",主要指那些已经办理了用地、规划手续的项目,在开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。此外,也包括一部分因为产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工的项目。北京近年烂尾的项目不在少数,但很多都在最近获得了新生。下面就给您介绍一下北京目前正在改造和已经改造成功的烂尾楼。

  新名字:京泰自主城

  前 身:瑞之杰大厦

  上月刚刚奠基的京泰自主城的前身是被称为京城"最老烂尾楼"的"瑞之杰大厦"。
这个位于东南四环外十八里店桥的项目已经开始办预售许可证了,新东家是北控京泰集团旗下陆港公司,3万多平方米的建筑面积以9800万元的价格成交。

  新名字:光华路SOHO2

  前 身:民源大厦

  民源大厦的新东家是潘石屹,潘在最近6年间收了6个烂尾楼,包括上海的东海广场、中关村(6.33,-0.07,-1.09%)的金和国际、民源大厦等。这一次潘石屹用10.29亿元从任志强手中购得约18万平方米的民源大厦,更名为"光华路SOHO2"。

  新名字:光耀东方广场

  前 身:海天广场

  北京西站附近的海天广场改名"光耀东方广场";一家来自山东的商业地产公司光耀东方以20亿元的价格收购了这个烂尾近十年的项目。海天广场位于北京西长安街旁的羊坊店路,规划建筑面积达到了20万平方米,于上世纪90年代末开始兴建,
按照当初的规划应该在2001年底建成营业。

  新名字:中汇广场

  前 身:海天广场

  被业内称为东二环最大烂尾楼的华普中心写字楼,搁置3年之后,近日易名为"中汇广场"并开始招租。华普集团欲借壳湖北武昌鱼(5.96,-0.31,-4.94%)股份有限公司谋求地产上市融资扩张。

  新名字:龙门阵

  前 身:世界风情园

  前不久,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村与成都天友旅游集团签订合作协议,后者将斥资10亿元在丰台区打造北京"龙门阵"文化创意旅游区项目,2011年4月,荒废十余年的"世界风情园"将变身国内最大水上乐园。

  新名字:中宇大厦

  前 身:机械工业经营服务 大厦 银企大厦

  工体北路的中宇大厦,地理位置优越,外形流畅简洁,每天每平方米租金高达6元,眼下已成为不少国内外机构办公场所。该项目最早是由银企房地产公司和北京市机械局于1997年联合开发的,当时叫"机械工业经营服务大厦"。之后,银企房地产公司又将其改名为"银企大厦"。当时,这座占地面积7000
平方米、共31层的大楼,在完成主体结构并封顶之后的七年时间里一直停工,被外界评为是北京第一烂尾楼。

  新名字:和乔丽晶 前身:不详

  和乔丽晶曾经烂尾三年,1997年前后曾经推出预售,但每平方米2000美元的期房没有被市场接受,当年只售出大约20余套房,后来重新策划包装,同时进入现房发售阶段,才起死回生。

  新名字:枫蓝国际

  前 身:银都中心

  枫蓝国际的前身是银都中心,2001年左右,已经搁置了三四年,被当时的媒体列入北京著名的"烂尾楼"行列。"沉沦"多年的银都中心于2004年获得新生。开发商依旧是银都房地产公司,但项目名字已经变更为枫蓝国际中心。

  价格低地段好周期短

  据北京市住建委2008年的调查,全市有"烂尾"历史的项目近50个。现在,这些烂尾项目有的已经光鲜亮丽地落成,有的在加紧建设,只有极个别的还在待价而沽。由于九成烂尾楼获重生,当初"半拉子工程整治小组"这个临时机构已经取消。

  这些烂尾楼是怎样复活的?同直接拍地相比,烂尾楼的优势在哪里呢?北京四方达房地产公司总经理杨少锋认为,价格是关键。曾有"北京第一烂尾楼"之称的中宇大厦被北京城乡(9.64,-0.25,-2.53%)以
1.2亿元的价格收入囊中的时候,旁边的4号院地块正好开始拍卖,高置投资以5.1亿元的价格竞得。4号院土地每平方米楼面价11000元,而中宇大厦转让楼面价每平方米仅8000元。偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值,这些项目最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润。

  烂尾楼所处的地段也是优势之一,来自山东的商业地产公司光耀东方老总李贵斌说,海天广场位于二环外三环内,一公里范围内有中央电视台、多个部委机关,还有不少大单位的家属院。而本文中的烂尾楼,不是在CBD就是在市中心,最远的也不过四环附近。另外,一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年,但接手"烂尾楼"不需要进行报建、打地基等前期工作,开发一般只需半年到一年的时间和少量的收购及改造资金,而其回报率却相当可观。有了这些优势,再加上如今房地产的火爆行情,这些烂尾楼想不火都难。(侯振威)

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