2009年11月15日星期日

【转贴公社】 济南炒房客以房养房 炒房4年买房6套钱翻番

由于通胀预期普遍存在,如今的购房者中,以保值增值为目的的投资型购房者比重不断攀升。投资型购房者能否顺利通过购房产保值增值,11日省城一位拥有6套商住两用房的"炒房客",用自身经历揭秘"以房养房"全程。虽然四年后投资人总获利超过百万,但投资人自称过程充满波折,
"风险相当大",有时简直是一种心理煎熬。

  买下6套房"富翁"变"负翁"最紧张时,全家人一个月只花三百元

  投资人牛先生,40多岁,现为一家私营公司负责人,投资楼市始于2005年年初,投资对象是省城东部一栋商住两用小高层。当年,牛先生一口气买下其中6套房子,总面积为300平米,买进时总房价为120万左右。

  牛先生称,这些房子均为五六十平米的小户型,位置不错,虽然在当时每平米4000元的价格明显高于周边楼盘,但他认为"有相当大的升值潜力",同时"小户型出手应该容易些",而当时,牛先生手里正好有几十万元的存款,所以就决定"投上全部家当,赌一把"。

  "当时想法很简单",牛先生说,"买下来之后,要么出租,租金可以顶大部分贷款,等房价上涨后转手卖掉赚一把"。

  投资进程绝非起初设想那样顺利。牛先生回忆说,买下房子后,牛先生原来单位经营不善,面临倒闭,为谋生计,他和朋友合伙开办了一家公司,公司就在牛先生6套房子中的两套办公。

  财政问题接踵而至,购房合同签下后,牛先生很快要交房款,东凑西借后,再加上全部存款,牛先生凑了60万交给开发商,"这是全部家当"。而全部房款剩下的60万,牛先生采用公积金和商业组合贷款,"贷款平均利率5%,一年下来仅贷款利息一项就要3万多"。

  办完所有手续后,房子半年以后才交,"这半年多的利息可是白白付出的"。而当时,牛先生的新公司还要面临开张,筹措公司正常运营的资金又成了一个难题。
"没办法",牛先生说,"只能再找亲戚朋友借"。"没投资房产之前,家里有几十万存款,虽然不多但日子还很滋润,全部投进房子以后,存款没了,还背上了贷款欠下外债"。因为投资出现财政危机,牛先生一家不得不节衣缩食,"刚开始几个月,一家每月生活费只有三百多元,孩子要求吃顿肯德基都不敢答应"。

  遭遇政策打压不能卖又难租着急上火,嘴角接连长泡

  牛先生的投资可谓"生不逢时",2005年全国房地产高速上涨,济南一季度商品住宅价格同比涨幅为11.9%。高速上涨的楼市引起政府高度关注,中央及地方纷纷出台相关政策,抑制上涨过快的房价,房地产的炒作投机是严重打击对象。"影响最大的是当年6月出台的政策,'个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税',2006年以后期限又提高到5年"
,牛先生说,"政策出台后,我当时心凉了半截,全额征税成本太高,全部加进房价里不好卖,不加进去算算还要赔不少","当初倒手卖掉快进快出的想法马上成了泡影"。虽然当时房子还没交,但"首付交了,合同签了,贷款办完了",牛先生回忆说,"没有退路了,只能硬着头皮上,走一步看一步"。

  2005年底2006年初,牛先生收到房后,只进行了简单的装修就赶紧把公司迁了进去。与此同时,牛先生赶紧张罗着剩下四套房子的出租。而这个过程与牛先生起初"房子出租很简单"的设想完全不一致,"看房、验房、谈判签合同,细节琐碎繁杂,而且还经常谈不拢",直到大半年以后,这4套房子才陆陆续续租出去。"卖不划算,又租不出去,可贷款要正常还,公司刚刚起步,资金更是捉襟见肘,那半年多,整夜睡不着觉,成天着急上火,嘴角接连起了几个大泡",牛先生说。

  牛先生说,直到2007年租户比较稳定,公司运转也开始正常之后,他家的财政状况才有所好转。但2008年楼市下跌的预期强烈,加上金融危机的影响,几个开公司的租户因为市场行情不好,毁约退租,"一面找租户,一面担心房价下跌,资产缩水",同时由于整个楼市低迷,租金也出现下滑,那段日子也比较难熬"。

  4年时间赚了百万回头看看,不会再做同样选择

  2009年后,几个租户签了长期合同,牛先生的投资才算驶上了平稳的轨道,现在"租出的4套房子每年收回租金约6万元,贷款本息能够抵顶,而且还有收益,以房养房才上了轨道。"同时,他这6套房子每平米从当初的4000元左右已经上涨到8000元,牛先生的投资获益主要来自于此,"(总收益)100多万吧",牛先生说。

  "现在看可能收益颇丰" ,"但几年来的酸楚担忧只有自己清楚",回顾4年投资历程,牛先生这样评价,"租不出去怎么办,急用钱卖不掉怎么办,这都是风险,天天捏一把汗"。"如果从头再来,我一定不再做同样的选择,至少不会把宝全押在上面。"

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