2009年10月30日星期五

【转贴公社】 周忻背后的两个资本推手

39岁时,易居上市;41岁时,中房信上市。

  周忻,中等高度偏胖,声音响亮,说话语速慢,爱抽烟,好开玩笑。

  两年前易居上市,从纽约凌晨抵沪,次日早上9点已经进入办公室,对记者说"我算是抓得紧的"。沈南鹏称周忻与江南春颇为相似,对事业有着高度热情。

  两年前 ,周忻自我评价,"不算是会驾驭资本,更喜欢做实业。"

  但前后这两次资本运作,却表现出罕见的流畅。其幕后协助者,前有沈南鹏,后有曹国伟。

  沈南鹏助推

  两年前的8月8日,易居中国作为中国轻资产房地产概念第一股登陆美国纽交所。

  这家2004年底才正式成立的房地产服务公司在短短的两年半之中,以令人惊讶的速度完成了引入风险投资、扩张、上市的时间表,最终将品牌知名度从以上海为主的华东地区辐射到全国。

  上市首日,易居以18.12美元开盘,较发行价13.8美元大涨了31.3%。

  15年前,周忻偶然进入房地产行业,在好莱坞房地产公司开始其职业生涯,同时加入这家公司的还有周在上海工业大学的同学朱旭东,后来亦在易居中国担任要职。

  在大学时,朱旭东和周忻都是社团活跃分子,周忻在大学里开咖啡馆,朱旭东办杂志,有时朱旭东给周忻的咖啡馆刷广告。

  一年之后,周忻创立了万欣房地产公司。两年之后,周忻开始攻读当时为房地产领域专门设立的房地产MBA,其导师张永岳组织进行"二三级市场联动"的课题,周忻是成员之一。这个课题得到上房集团的注意,想法变为实践,周忻被推上了经营层。

  之后,周忻分别在上房旗下金丰投资、上海住宅消费服务公司(在2002年改名为"上海房屋销售有限公司")担任公司管理人员。后来,周忻和管理团队陆续买下正处于严重亏损的公司股份,这是易居中国的前身。

  "沈南鹏进来第一天开始,实际上公司后面的路,我们俩已经想得很清楚了,做一段,引进风险投资,再做一段时间上市。" 周忻曾向记者表示。

  沈南鹏的进入对易居而言,基本上已经决定未来的道路,两人一方面决定了全方面的服务战略和全国性扩展战略,另一方面坚决走资本上市的道路。沈南鹏自己所称尽其所能所做的帮助中,包括在2005年引入的四家风险投资。

  易居BVI(成立于2004年8月)正式成立近一年的时候,易居中国开始和风险投资的谈判。2005年12月人便进入实质阶段。次年3月28
日,瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金、SIG、FarallonCapital等4家基金公司联手投入2500万美元。

  这笔融资的价值在于立即为易居中国二手门店的扩展提供了发展资金,并推进全国布局。在2005年底,在市场低潮期,易居中国着手收购了臣信房屋15家门店,总计300万人民币,从这个时间点才开始拥有第一家二手房门店。

  但二手房并不是易居中国的强项,其战略地位仅在于"适度扩张",二手房概念在业务收入不到10%,不过,此时易居的基本业务格局形成:一手房与房地产咨询。

  曹国伟入场

  2007年9月,周忻从美国回来接受本报记者采访时,当时宣布易居中国正式将对外开始推广房地产咨询克而瑞系统,主要提供全国24个城市、房型、广告、开发商情况的数据,将作为主营业务之一来做,希望达到20%左右的贡献率。

  两年后的今天,中房信已经上市。CRIC上市首日,开盘价12.28美元,后报收于14.2美元,上涨18.33%。

  招股说明书叙述了这样一个合作版本。

  从2002年开始,易居中国已经在内部发展克而瑞信息系统,服务于当时的客户。在2006年4月,易居成立了上海克而瑞,将所有相关资产和员工转入其中。从那个时候开始,克而瑞专注提供房地产信息和咨询业务。

  2008年,上海克而瑞通过收购上海天卓广告,开始进军房地产广告业务。

  在2008年4月,克而瑞的BVI架构、克而瑞(中国)信息技术有限公司和新浪三方共同成立一个合资公司,从这个合资公司开始建立一个正式的合作平台。

  到了2009年6月23日,新浪和易居正式进入收购协议,为上市公司易居和新浪在中房信中最后的持股比例进行股权结构铺垫。

  到9月30日,双方的走马换将正式上演。周忻宣布辞去易居总裁职务,留任董事局主席,并同时担任易居子公司中房信董事局联席主席兼总裁。曹国伟先生辞去易居董事职务,待中房信在美国上市成功后担任其董事局联席主席。

  上市后中房信的总股本约为1.4亿股,易居中国为上市后中房信的控股股东,持股51%,新浪为第二大股东,持股33%。

  由其历史可以发现,其实中房信的故事并不长,从2006年才开始作为独立的公司进行运营。

  从2006年开始,中房信的收入分别为530万美元、810万美元,到2008年暴增到5000万美元。净利润分别为200万、200万以及2200万美元。2009年前半年为3100万美元,比去年同期增长63%。

  此次分拆,又合并,再上市,如此"折腾",有媒体引用业内人士的评价----"他们只不过太熟悉美国资本市场的游戏规则而已。"

  此次资本推手曹国伟曾在公开场合表示,新浪未来还将把这样分拆的模式更多复制到游戏、视频、电子商务领域中。

  做中国房地产Bloomberg?

  无论市场对中房信上市看法如何不同,此次中房信逆市上市成功,给房地产界打了一针强心剂。

  从市场表现看,至少有国外投资对中国的房地产持乐观态度。总部处于上海的某二手房网站行业领导者创始人,禁不住在内部会议上直呼这是"利好消息"。

  在公开采访中,周忻称中房信要做中国房地产的Bloomberg。究竟这个概念背后有怎样的模式和业绩支撑?

  从招股说明书可以看出中房信的业务板块分为房地产信息、咨询以及广告两部分。

  2008年收购天卓广告之后,克而瑞从之前单一的房地产信息和咨询业务收入之外有了广告收入。但在2008年,前者收入贡献了98%,后者仅为2%。

  因为克而瑞提供的是B2B业务,看起来比较抽象,其实其主要收入有以下几种形式。其一,发展固定系统用户。客户可以利用克而瑞系统查询信息,获取分析报告。最后按照服务的广度和深度进行定价。一般一个城市的信息年费在1.8万和12万人民币之间,而全国的覆盖需要6万到45万人民币之间。这部分客户从2008年底的1600家,到2009年6月,已经上升到了2600家。

  另外对土地、项目收购、房产项目提供咨询。20007年底,中房信和恒大地产开始有战略合作,并续约一年。在2008年4月,陆续与上海城开集团以及Sky
East Resources有战略合作。

  仅此三家客户,就构成2008年的主要收入,分别贡献了56.6%、15.6%、10.3%的收入。

  公司招股说明书提到目前广告收入占少数,且受"地产环境变化影响较大"。

  同时,中房信旨在覆盖地产各个环节产品线的铺开,也将面临着一些其他房产信息服务公司的竞争。(周惟菁)

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