2009年6月28日星期日

【转贴公社】 城里的楼稀少了 去找城外的别墅吧

张先生最近在上海青浦的徐泾镇的西郊枫林苑新购置了一套600万的独栋两层别墅,这是张先生一家第一次购买别墅,一个多月来挑选别墅的体验新鲜而愉快:从浦东看到浦西,从市中心的高端别墅看到郊区的经济型别墅,从联体看到独栋,从四五百万的看到两千多万的……走进每个别墅的瞬间,都会让人勾画起一幅美好的、其乐融融的全家别墅生活图。

  张先生的别墅梦想是在朋友的鼓励下实现的,银行的朋友告诉他如果想要买房,"还不如趁现在难得的宽松房贷政策条件赶紧买套大的一步到位,现在买房最多贷款可以达到七成,并享受7折的利率优惠,未来未必可以有这么好的贷款优惠。"周围买别墅的朋友最近突然变多了,这也让张先生一家的别墅梦想蠢蠢欲动。

  张先生虽然工作在浦西,但是第一想到的却是浦东陆家嘴一带,因为考虑到附近的繁荣程度和升值潜力。

  "后来又看了浦东其他几个别墅区。我们总共在浦东看了七八套,有三套全家看中都准备交定金了;但是就从看房到交定金中间隔一两个星期价格就涨了百十万,最后还是却步了。"

  在浦东没有收获,张先生转而投向浦西。听说徐泾镇是浦西目前比较热门的别墅板块,张先生开车想一探究竟,于是一见就决定把未来的家安在这里了。"它交通挺方便的,距离虹桥机场仅5公里,开车延安高架徐南路下不用半个小时即可到家。"

  现在买下的这套是张先生一家在徐泾看的第5套别墅,600万的价格相比浦东较低,在周围的别墅群里算中等价位。令张先生颇为满意的是这次价格没有像浦东那样"一日不见如隔三秋",成交价依然是原来的600万。"这里的原房东很多是香港或台湾的投资客,售价比较稳定。台湾人注重风水,房子的朝向和房型也很正。"

  张先生最终是选择了六成的商业贷款。据中原地产肖女士介绍,"由于别墅的价格比较高昂,我们目前所接触的业主中,采用商业贷款购置别墅非常普遍,大部分都是七成的商业贷款,100%在五成以上。"

  5月别墅市场回暖

  根据佑威房地产研究中心提供给我们的数据,5月上海市独立别墅成交面积为9.45万平方米,相比4月增加了40.7%,整体楼市的回暖,带动高端别墅市场的回暖,其成交量也成为近一年来的新高;而5月全市独立供应面积为5.09万平方米,相比4月翻了一倍还多。佑威研究认为,虽然供应量出现了明显的增加,但是新增供应明显跟不上成交快速上涨的步伐,可见短期内还是出现了供不应求的局面;从成交均价来看,5月独立别墅的成交均价为30173元/平方米,与4月相当,也处于一个相对的高位,这与近期一些高端别墅的热卖不无关系,其中成交排名前十的项目中,有两个项目的单价超过了50000元/平方米。

  2009年5月,上海市联排别墅共成交了19.72万平方米,其中单套200平方米以下和单套面积在200-300平方米之间的户型为主,占到了全市成交总量的39.10%和59.50%,其他单套面积大于300平方米的房型几乎没有市场;在本月联排别墅的成交中,单价10000-15000元的所占比例最大,为48.92%,而单价在10000元以下和15000-20000元的分别占到21.05%和20.63%。而在本月联排别墅成交排名前十的项目中,200万以下的项目就有三个,这也表明总价150-250万之间的经济型别墅受到市场的欢迎。

  中原地产别墅部的许经理告诉记者,四五月份浦东的较为热门的一些二手别墅区价格涨幅较为明显;例如浦东洋泾的御翠园的两套相同房型位置靠近的5
房3厅4卫的483平方米的三层别墅,四月份的售价是2520万,而5月份则升至3000万,涨幅达到17%。该楼盘内5月份至今二手独栋别墅共成交5
套,面积285-576平米,售价分别从1800万到4700万不等。一手联体别墅价位从1200万到1600万,5月份曾创下3天内售出24套的记录。

  中原地产别墅部沪青平地区的李经理指出,由于周围的一系列商业配套设施还在建设过程中待不断完善,目前浦西的别墅相对来说还保持在量增价稳的状态,这两个月来70%-80%的别墅价格保持稳定浮动,有20%左右的别墅出现约10%的增幅比如像别墅区非常成熟的徐泾板块。

  三千石地产的王先生也推荐了徐泾板块,"目前板块的价位还是比较低的,所以投资在这里,3-5年内应该可以有50%以上的回报。"

  投资别墅首选地段

  "投资别墅首选地段!"这点所有别墅业内人士的建议一致。

  中原地产别墅部的许经理向记者介绍道,好的地段包括很多内涵,除了周围的环境、经济开发程度、整体商业配套设施、交通,还包括物业管理,齐全的会所配套设施、小区内的别墅布局合理、房型结构、朝向等。地段意味着未来的升值空间。其次是小区的总体的硬环境。自住的要求花园大,栋距开阔,交通便捷,居住人群素质高。投资则需要小区出租率高,开发商统一装修,物业高标准。"

  如果是自住的话,挑选一般需要更加细致。首先是环境:优越的地理位置预示着生活的舒适便捷、交通的便利和地产升值潜力。别墅区周围的自然环境也很重要,尤其不要忽视一些对将来居住会带来潜在生态影响或视觉、听觉、嗅觉污染的环境因素,例如周边有无污染环境的工厂、有无铁路干线或者飞机航线下。

  其次是景观和人文:例如该区域人文脉络,发展商的实力和信誉、别墅区开发的主题和理念、别墅区的客户定位以及其他业主的身份等情况都是值得了解的。景观则是指开发商在别墅区内布置的规模化的景观,如溪流、喷泉、标志性景观建筑、雕塑、园林等,景观环境规划的优劣直接影响着别墅区的品位和情趣。

  第三是小区的整体规划,例如别墅区的容积率、楼间距、绿化率等;别墅区设计上对私人空间的照顾,如私家花园、前庭后院的大小、有无视线阻隔设计
(影响私密性)等都应予以留意。整体规划还包括开发商对区内生活环境的规划。比如常用配套如超市、托儿所、医务室、会所等对今后业主的生活质量息息相关。

  第四是别墅的设计,包括外观和房型。房型上自住的业主需要特别关注房型设计的功能分区,看社交、家人聚会、主人生活区域、工作区、休闲区等功能区域设置是否合理,私密性是否良好,车库、保姆房等的设计是否实用。此外对于各层净高、窗户大小、阳台设置等影响生活舒适性的方面也应注意考察。

  自住还有一点极为重要,那就是小区的物业管理。别墅区的物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。考察物业管理,一是要了解谁来管理,二是要了解具体的管理内容,对如门禁管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管理等安全管理要格外重视。

  别墅投资客在挑选别墅时也分两种,长期出租投资和短期增值投资。前者对别墅区的入住率和租金有较高的要求。后者则看好别墅的升值潜力,此类业主最好选择价位适宜便于出手的主流别墅产品,或者关注内有确定升值潜力别墅区,例如近期有轻轨、地铁、高速路等交通干道开通的热点区域。

  Tips

 上海市5月别墅成交数据

  供应面积:20.97万平方米↑61.06%

  独立:5.09万平方米↑143.54%

  联排:15.88万平方米↑45.42%

  成交面积:29.15万平方米↑27.02%

  独立:9.45万平方米↑40.63%

  联排:19.72万平方米 ↑21.50%

  成交套数:

  独立:299套↑40.38%

  联排:956套↑19.95%

  成交价格:

  独立:30173元/平方米↓0.06%

  联排:14347元/平方米↓1.82%

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